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その他不動産トラブルに関するよくある質問

Q

敷地権とは?

A
敷地権とは、マンションなど区分所有建物の敷地利用権のことです。
原則として区分所有権と一体的に扱われ、専有部分と分離処分できません。

マンションの部屋(専有部分)を購入してその区分所有権を取得すると、マンションに附属している敷地を利用する必要が生じます。
たいてい区分所有者は複数いるでしょうから、敷地利用権の法的性質は、敷地の所有権に対する共有持分など、他の区分所有者との共有となっています。

さて、マンションの部屋と敷地はあくまでも別の不動産ですから、権利としては区分所有権と敷地利用権は違うものです。
となると、本来ならばマンションの部屋と敷地利用権は、別々に売買や抵当権の設定などの処分ができるはずです。
しかし、区分所有権だけ購入して敷地利用権を取得しないままでは、「マンションの部屋を購入したが敷地に入れない」という不自然な事態が生じてしまいます。
登記手続も手間がかかってしまいます。区分所有権と敷地利用権、それぞれについて登記をしなければならないからです。

そこで区分所有法22条により、敷地利用権は専有部分と分離処分できないこととなっています(規約に別段の定めをすれば別々に処分できます)。
マンションの部屋を購入すれば、敷地利用権についていちいち売買契約をしなくてもまとめて取得できるわけです。
登記についても不動産登記法に定めがあります。
マンションの各部屋の登記には、「敷地権の登記」欄に敷地権の内容などが記録され、マンションの敷地である土地には、「敷地権である旨の登記」がされます。
このように敷地権が登記されていれば、マンションの部屋について登記すれば、敷地利用権の登記手続は省略されるのです。
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