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その他不動産トラブルに関するよくある質問

Q

賃借人がいるアパートを購入したのですが、特に何もしなくても賃貸人の地位を引き継ぐことができるのでしょうか。また、賃借人が前の賃貸人に差し入れていた敷金はどうなりますか。

A
賃貸借の対抗要件(民法605条、借地借家法10条、31条等)を備えた場合において、不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は譲受人に移転します(民法605条の2第1項)。ただし、譲受人が賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するには、その不動産について所有権移転登記をする必要があります(民法605条の2第3項)。なお、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません(民法605条の2第2項)。
 また、賃借権の対抗要件を備えていない場合の不動産譲渡においても、賃借人の承諾なしに、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に賃貸人の地位を移転させることができます(民法605条の3)。この場合も、賃借人に対抗するには所有権移転登記をする必要があります。
 そして、賃貸人たる地位が不動産の譲受人に引き継がれた場合、譲受人は従前の賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぐことになります。賃借人が前の賃貸人に差し入れていた敷金も、譲受人たる新賃貸人に引き継がれ、新賃貸人が賃借人に対する敷金返還債務を負うことになります(民法605条の2第4項)。
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