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その他不動産トラブルに関するよくある質問

Q

借地権付きの建物を売却しようと思っているのですが、地主の承諾は必要ですか?

A
借地権付きの建物を第三者に売却する場合、通常は建物の所有権と併せて借地権も売却することになるところ、借地権の売却には地主の承諾が必要となります。
 「借地権」は、他人の土地を借りてその上に建物を建てる等して使用する権利であり、厳密には「地上権」と「土地賃借権」の2つがありますが、地上権が設定されているケースはあまり多くなく、多くの場合「土地賃借権」となっています。
 地上権の場合は、物権であり、譲渡するのに地主の承諾を必要としません。しかし、賃借権の場合は、賃貸人(地主)の承諾を得なければ、賃借人は賃借権を譲渡することができないとされています(民法612条1項)。地主の承諾を得ずに土地賃借権を譲渡すると、契約が解除されてしまう可能性がありますから(同612条2項)、必ず譲渡前に事前に地主の意向を確認しましょう。
 地主に借地権譲渡の承諾をもらうときは、後日のトラブル防止のため、書面での承諾(承諾書)をもらっておく必要があります。その際、承諾書を書いてもらうには承諾料を支払うのが一般的です。承諾料は借地権価格の10%程度が相場ですが、譲受人(借地権付き建物の購入者)が売買代金の支払いに金融機関の融資を利用する場合等は、建物への抵当権設定につき地主の承諾を得ることが融資の条件となっていることが多く、この場合にはその承諾も必要となるため、承諾料は高くなります。
 なお、もし地主が第三者への借地権の譲渡を承諾しない場合は、借地非訟手続による裁判所の代諾許可(借地借家法の定める地主の承諾に代わる許可)を得れば、売却が可能となります(この場合も、通常は承諾料が必要となります。)。
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