賃料増額請求とは？増額の要件・請求の流れ・増額条項の有効性
賃貸借契約で定められた賃料は、借地借家法に基づく「賃料増額請求」によって増額できる可能性があります。
周辺の賃料相場が上がっているにも関わらず、賃借人が賃料の増額を拒否している場合には、弁護士にご相談のうえで請求の準備を進めましょう。
この記事では、借地借家法に基づく賃料増額請求に関連して、増額の要件・請求の流れ・賃料増額条項（スライド条項）の有効性などを解説します。
１．借地借家法の「借賃増額請求権」とは？
借地借家法32条1項には、「借賃増減請求権」に関する規定が置かれています。
このうち、賃貸人が賃借人に対して賃料の増額を請求する権利を、特に「借賃増額請求権」と呼びます（反対に、賃借人が賃貸人に対して賃料の減額を請求する権利を「借賃減額請求権」と呼びます）
借地借家法では「借賃増減請求権」となっていますが、一般的には「賃料増減請求権」と言うこともあります。どちらも同じ意味で、このコラムでも「借賃」または「賃料」と表現しています。
(1) 賃料の増額は請求可能
賃貸人が賃借人に対して「借賃増額請求権」を行使し、裁判で賃貸人の請求が認められると、賃貸借契約上の条件にかかわらず、賃料を強制的に増額改定することができます。
賃借人が賃料の増額に応じない場合、賃貸人としては、借賃増額請求を行うかどうかを検討する価値があるでしょう。
ただし、借地借家法32条1項本文では、一定の期間建物の賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その特約に従うべき旨が定められています。
したがって、期間限定で賃料を据え置くなどの特約がある場合には、賃貸人は借賃増額請求権を行使することができません。
(2) 賃料の増額可否を判断する際の考慮要素
借賃増額請求権（借賃減額請求権も同様）が認められているのは、物件の賃料を規定するさまざまな要素を考慮して、不相当となった契約上の賃料を是正する機会を設けることを目的としています。
裁判において借賃増額請求が行われた際、賃料の増額の可否を判断するために考慮すべきとされている要素は、以下のとおりです。
- 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増加
- 土地もしくは建物の価格の上昇その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の賃料の上昇
上記のいずれかまたは複数の事情が顕著に認められる場合には、借賃増額請求が認められる可能性が高いといえます。
２．借賃増額請求の大まかな流れ
賃貸人が賃借人に対して借賃増額請求を行う場合、まずは「協議」を行い、協議がまとまらなければ「訴訟」を提起するという流れが一般的です。
(1) 賃借人との間で協議を行う
いきなり借賃増額請求訴訟を提起するのは時間・費用・労力がかかってしまうので、まずは協議によって賃料の増額を求めるのが一般的です。
賃借人に対して賃料の増額を説得するには、増額が相当であることの根拠となる客観的な資料を示しつつ、協議がまとまらない場合には訴訟手続きへ移行することを示唆するのがよいでしょう。
賃借人としても、訴訟に発展するのは大きな手間になります。
そのため、合理的な増額幅であれば、協議の段階で賃料の増額に応じる可能性は十分あります。
賃料増額の協議については、弁護士に賃借人との交渉をご依頼いただくことをお勧めいたします。
弁護士が前面に立って協議を進めることで、裁判になったらどの程度の増額が見込まれるのかという法的観点を踏まえて適切な主張を展開できるとともに、賃貸人の方自身の手間を大幅に削減することが可能です。
(2) 協議が調わない場合は訴訟を提起
賃借人との賃料増額に関する協議が調わない場合、訴訟を提起して裁判所の判断を求めることになります。
訴訟による賃料増額請求の際には、増額が正当であることを証拠によって立証しなければなりません。
そのため、周辺の地価や賃料相場などについての客観的資料をできるだけ豊富に収集し、訴訟における証拠提出に備えておきましょう。
また、借賃増額請求訴訟では、証拠の収集・提出に加えて、訴状や準備書面の作成、口頭弁論期日における公開法廷での主張・立証など、煩雑かつ専門的な対応が要求されます。
弁護士を訴訟代理人とすることで、これらの手続きについて迅速・正確に対応することができますので、お早めに弁護士までご相談ください。
３．協議・訴訟が終了するまでの賃料の取り扱いについて
賃貸人が賃借人に対して借賃増額請求を行った場合、「いつの時点から賃料が改定されるのか」という点は、当事者にとって大きな関心事でしょう。
この点、賃料の改定時期については、賃料の増額が協議・訴訟のいずれによって認められたかによって以下の通り異なります。
(1) 協議｜合意で定められた時点で賃料が変更
協議によって賃料の増額が合意された場合、合意で定められた時点から賃料が改定されます。
合意内容を明確化するために、賃料改定に関する覚書などを作成・締結し、その中で賃料の改定時期を明記しておきましょう。
(2) 訴訟｜判決確定までは従前の賃料（要精算）
これに対して、訴訟で賃料の増額が認められた場合はやや複雑です。
まず、訴訟で賃料の増額を認める判決が確定するまでの間は、賃借人は賃貸人に対して従前の賃料を支払えば足ります（借地借家法32条2項本文）。
しかしながら、賃料増額請求の時（＝訴訟提起の時）から判決確定の時までの期間について、実際に支払われた賃料と判決で確定した賃料の間に差がある場合には、差額に年1割（10％）の利息を付して精算しなければなりません（同項但し書き）。
（例）
・2020年4月1日に、借賃増額請求訴訟を提起
・2021年4月1日に、賃料の増額を認める判決が確定
・増額前の賃料は、月20万円
・増額後の賃料は、月25万円
・2020年4月1日から2021年3月31日までは、従前の賃料である月20万円を支払った
2020年4月1日から2021年3月31日までの期間中に、実際に支払った賃料の総額は240万円です。
しかし、増額後の賃料に従うと、同期間中に支払うべき賃料は300万円であり、60万円の不足が生じています。
この場合、賃借人は賃貸人に対して、不足額の60万円に年1割の利息を付した「66万円」を追加で支払わなければなりません。
つまり、訴訟によって賃料の増額が認められた場合、実質的に請求時（＝訴訟提起時）から賃料が増額改定されます。
その一方で、請求時から判決確定時までの期間については、賃料増額分の精算が判決確定後に行われるということです。
４．賃貸借契約における「スライド条項」の有効性
建物賃貸借契約では、定期的または不定期に賃料を増額する条項（いわゆる「スライド条項」）が設けられることがあります。
（例）「1年ごとに賃料を月額1万円ずつ増額する」
スライド条項の有効性については、最高裁の判例で規範が示されていますので、その概要を解説します。
(1) スライド条項が有効となるための要件
最高裁平成15年6月12日判決では、土地賃貸借契約に関してスライド条項の有効性が問題となりました。
同最高裁判決では、スライド条項を含む地代の合意について以下のとおり判示し、スライド条項の有効性を原則として認めています。
「地代等の額の決定は、本来当事者の自由な合意にゆだねられているのであるから、当事者は、将来の地代等の額をあらかじめ定める内容の特約を締結することもできるというべきである。そして、地代等改定をめぐる協議の煩わしさを避けて紛争の発生を未然に防止するため、一定の基準に基づいて将来の地代等を自動的に決定していくという地代等自動改定特約についても、基本的には同様に考えることができる。」
その一方で最高裁は、スライド条項によって賃料を改定することが、借賃増減請求権の規定の趣旨に照らして不相当となった場合には、スライド条項による賃料改定の効果は発生しないという例外を示しました。
「当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても、その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない。」
上記は土地賃貸借契約に関する判例ですが、建物賃貸借契約についても同様の理が当てはまると考えられます。
したがって、賃料の増額を内容とするスライド条項の有効性が認められるのは、借賃増額請求の考慮要素である土地・建物の価格や周辺の賃料相場などを考慮して、スライド条項による賃料改定が相当と評価できる場合に限られると整理すべきでしょう。
(2) スライド条項に関わらず賃料増額請求は可能
なおスライド条項は、あくまでも賃貸借契約の一内容に過ぎません。
前述のとおり、借賃増額請求は契約内容にかかわらず認められるため、スライド条項が存在する場合であっても、賃貸人は賃借人に対して借賃増額請求権を行使できます。
前述の最高裁判決でも、スライド条項（地代等自動改定特約）によって借賃増減請求権の行使が妨げられるものではないと判示されています。
５．まとめ
借地借家法に基づく借賃増額請求によって賃料を増額したい場合には、増額が正当であることの根拠となる資料を丁寧に収集することが大切です。
賃借人の側でも、賃料の増額に対する反発が予想されるため、具体的な協議・訴訟へ移行する前の段階でお早めに弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。
周辺賃料に比べて賃貸物件の賃料が安いのではないかと疑問に思っているオーナーの方は、一度弁護士までご相談ください。
