共有名義の土地につき、共有関係を解消する方法

土地が共有状態になっている場合、共有者間でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

そのため、タイミングを見計らったうえで共有関係を解消することは、土地を安定的に使用・収益するうえで非常に有効です。

今回は、共有名義となっている土地の共有関係を解消する方法や、解消時の注意点などを解説します。

１．土地の共有関係を解消すべきケース

共有関係にある土地を活用する際には、他の共有者との話し合い・合意形成が必要となるため、面倒だとお感じの方も多いでしょう。

土地の共有関係についてストレスをお感じの方は、共有関係を解消するタイミングに来ているかもしれません。

具体的に、以下のような場合に土地の共有関係を解消すべきです。

• 共有者が行方不明のケース：土地の賃貸・売却などに関する意思決定を行うことができず、運用が滞ってしまうおそれがあります。
• 共有者が死亡したケース：他の共有者の共有持分が相続されたことをきっかけとして、共有土地の運用がさらに困難となってしまう可能性が大いにあります。

上記に当てはまらない場合でも、土地が共有名義の状態では、共有者間でさまざまなトラブルを生じる原因になってしまいます。

そのため、共有者間で話し合ったうえで、条件が整えば共有関係を解消することが望ましいでしょう。

共有関係から生じるよくあるトラブルについては、以下の記事を併せてご参照ください。

[参考記事] 共有名義のよくある不動産トラブルを解説

２．土地の共有関係を解消する方法

土地の共有関係を解消する主な方法としては、以下のパターンが挙げられます。

(1) 共有者間で共有持分の売買を行う

もっともシンプルなのは、共有者の1人が、他の共有者の共有持分をすべて買い取ってしまう方法です。

土地全体を取得する共有者にとっては、単独所有になることで土地活用が容易になります。

また、共有持分を手放す側にとっても、扱いにくい共有持分を現金化できるため、両者にとってメリットがある取引といえるでしょう。

(2) 第三者に共有持分を売却する

共有者以外に、土地を取得して活用したいと希望する人がいる場合は、その人に共有持分を一括売却してしまうことも考えられます。
土地全体としての売却になるため、土地の取引相場に近い価格で売却できる可能性が高い点が大きなメリットです。

また、ご自身だけが共有関係から離脱できればよいと考える場合には、共有持分を単独で売却するという選択肢もあります。

ただし後述するように、共有持分を単独で売却する場合は、売却価格の面で不利になる可能性があるので注意が必要です。

(3) 共有持分を放棄する

共有持分の処分に当たって特に対価を求めない場合には、共有持分を放棄してしまうことも考えられます。

共有者が共有持分を放棄した場合、他の共有者にその共有持分が帰属するものとされています（民法255条）。
よって、1人を除いてすべての共有者が共有持分を放棄すれば、土地は単独所有になるというわけです。

たとえば農村部の山林などであれば、取引価格も非常に安いケースが多いです。
このような場合には、共有持分を放棄することが、もっとも簡単に共有関係を解消する方法になることもあるでしょう。

これに対し、都市部では取引価格が高額な場合があります。
このような場合には、共有持分を放棄したことによって他の共有者が持分の贈与を受けたことになり、取引価格によっては贈与税が発生しますので、注意が必要です。

(4) 共有物分割請求を行う

共有者が土地の共有関係を解消したいと考える場合、他の共有者に対して「共有物分割請求」（民法256条1項本文）を行うことができます。

共有物分割請求は、最初は共有者間の協議によって行いますが、協議がまとまらない場合は訴訟手続きを利用することも可能です。

共有物分割請求を行った場合、以下の3つのいずれかの方法によって、共有土地が分割されます。

①現物分割
土地を分筆して、分筆後のそれぞれの筆を、いずれかの共有者の単独所有とする分割方法です。

②代償分割
共有者のうち1人が土地全体を取得し、他の共有者に対して代償金を支払う分割方法です。

③換価分割
土地全体を第三者に売却し、売却代金を共有者間で分ける分割方法です。

なお、共有者間で共有物分割禁止の合意が存在する場合には、最大5年間、共有物分割請求が禁止されます（民法256条1項）。
共有物分割禁止の合意は、期間満了ごとに最大5年間の更新が何度でも可能です（同条2項）。

[参考記事] 共有物分割請求とは？分割方法・メリット・デメリット・手続きの流れ

(5) 遺産分割協議等で土地を分割する

相続によって土地の共有関係が発生した場合には、遺産分割協議によって共有関係を解消することが望ましいでしょう。

遺産分割協議がまとまらない場合には、裁判所の遺産分割調停・審判を利用することもできます。

遺産分割は、親族同士の問題であるがゆえに、激しい感情的な対立に発展してしまうことがよくあります。
もし親族間で揉めてしまうことをご懸念される場合には、遺産分割協議の仲介などについて弁護士にご相談ください。

[参考記事] 不動産の遺産分割方法

３．土地の共有関係を解消する際の注意点

売買や共有物分割請求などによって土地の共有関係を解消する場合、取引条件やトラブル防止などの観点から、いくつか注意すべき点があります。

(1) 共有持分を売却｜売却価格の設定に注意

共有持分だけを単独で第三者に売却する場合、売却価格が低く抑えられるケースが多い点に注意が必要です。

購入希望者の立場からすれば、土地に利用が制限されたり、見知らぬ他人と共有関係に入ることになるのですから、共有持分の購入は敬遠されがちです。

なかなか買い手が付きにくいという性質に目を付けた不動産業者が、共有持分の売却を持ちかけてくるケースもありますが、その場合は、かなり安い価格で買い叩かれてしまう可能性が高いでしょう。

より好条件での売却を目指すのであれば、他の共有者と協力しての土地一括売却や、共有物分割請求などを検討することをお勧めいたします。

(2) 代償分割｜土地の価値評価と代償金の原資に注意

共有物分割請求によって行われる分割のうち、「代償分割」を行う際には、以下の2点に注意する必要があります。

①土地の価値評価

代償分割の場合、実際に土地が売却されるわけではないので、代償金額を算定するに当たっては、土地の価値評価を行うことが必要です。

価値評価の方法としては、不動産業者に査定を依頼する・不動産鑑定士に鑑定を依頼するなど、さまざまなパターンが考えられます。

その分、土地の価値評価方法を巡って、共有者間で意見の相違が生じやすく、トラブルに発展するケースが多い点に注意しましょう。

②代償金の原資を準備できるかどうか

代償分割では、土地全体を取得する共有者が、他の共有者に対して代償金を支払う必要があります。

しかし、土地を実際に売却するわけではないので、代償金の原資となる金銭をどのように確保するかが大きな問題となります。

もし代償金を準備できるめどが立たない場合には、分割払いなどを認めるか、そうでなければ別の分割方法を検討することになるでしょう。

(3) 共有解消の条件は明確な文言で書面にまとめる

売買や共有物分割請求などで共有関係を解消する場合、支払われる金銭や必要な手続きなどについて、明確な文言で書面（契約書・協議書など）にまとめておきましょう。

文言が曖昧であったり、決めておくべき内容が漏れていたりすると、後から共有者間のトラブルに発展するおそれがあります。

どのように条文を記載すればよいかわからない場合は、弁護士にご相談ください。

(4) 共有関係を解消したら登記する

土地の共有関係を解消した場合、速やかにその旨を登記しておくことが大切です。

土地などの不動産については、物権変動があった場合には、その旨を登記しなければ第三者に対抗できません（民法177条）。

たとえば、代償分割によって共有関係を解消した旨の登記を怠っていると、その間にすでに共有持分を手放した者が、第三者に共有持分を二重譲渡し、当該第三者に移転登記を備えさせてしまうかもしれません。

この場合、代償分割によって土地全体の所有権を取得したはずだったのに、対抗関係で当該第三者に敗れて、所有権を失ってしまう事態が発生するのです。

このような事態の発生を防ぐためにも、共有関係を解消した場合は、速やかにその旨を登記しておきましょう。

４．共有関係の解消については弁護士に相談を

土地を共有している状態そのものがトラブルの火種になりやすいことと並んで、共有関係を解消する際にも、共有者間のトラブルが発生するリスクがあります。

好条件かつトラブルなく土地の共有関係を解消するには、不動産市況をにらみつつ、法的な留意事項にも気を付けながら、売買や共有物分割請求などを進めていくことが大切です。

弁護士にご相談いただければ、不動産業者や不動産鑑定士などと随時連携するとともに、共有にまつわる複雑な法律問題についても、解決に向けたオーダーメイドのアドバイスをご提供いたします。

土地の共有関係を解消したいとお考えの方は、ぜひ一度弁護士にご相談ください。