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不動産売買

手付金を放棄すれば不動産売買契約を解除できる?

不動産の売買契約を締結する際には、買主から売主に対して「手付(手付金)」が交付されます。
この手付金は、法律上どのような位置づけを持っているのでしょうか?

手付金を放棄すれば、不動産売買契約を解除できる場合があることはよく知られていますが、民法で定められる解除要件や、違約金に関する問題に留意する必要があります。

今回は、不動産売買契約における手付金の役割と、手付解除の要件・注意点などを中心に解説します。

1.手付金の3つの役割

手付金とは、売買契約を締結するに当たって、買主が売主に対し、売買代金の一部として交付する金銭を意味します。

法律上、手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つの役割があると解されています。

(1) 証約手付

売買契約が締結されたことを証するものとして交付される手付をいいます。

すべての手付金は、証約手付であるものと解されています。

(2) 解約手付

買主はその手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、売買契約を解除できるという効果を持った手付をいいます(民法557条1項)。

手付金が「解約手付」と認められる条件については、後述します。

(3) 違約手付

当事者に契約違反(債務不履行)があった場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付です。

2.手付金が「解約手付」と認められる条件

手付金が「解約手付」であると認められるかどうかは、売買契約の存続を左右する重要な問題です。

買主の立場であれば、売買契約の締結後に気が変わったり、経済状況が変化して購入が難しくなったりすることがあるかもしれません。
その際、手付金が「解約手付」に該当すれば、手付金を放棄することで、売買契約を解除できる可能性があるのです。

それでは、手付金はどのような条件の下で「解約手付」であると認められるのでしょうか。

(1) 別段の合意がなければ解約手付となる

民法557条1項では、手付(手付金)は解約手付としての効力を有することが明文で定められています。

民法557条1項(手付)
第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

この解約手付に関する規定は、特約で排除可能な任意規定と解されています。

しかし逆に言えば、当事者間で「手付金は、解約手付としての効力を持たない」などの別段の合意(特約)が行われない限りは、手付金は解約手付としての効力を有するということです。

したがって、解約手付について契約上特に言及されていない場合には、手付金は解約手付に当たると考えられます。

なお、不動産売買契約では、手付解除に一定の期間制限が設定されるケースがあります。
たとえば、「手付解除は、売買契約締結後45日以内に限り行うことができる」というような内容です。

このような合意は、民法557条1項に対する特約として位置づけられ、期間経過後の手付解除は認められない可能性が高いので注意しましょう。

(2) 宅建業者が売主の場合、手付金は必ず解約手付

売主が宅地建物取引業者である場合、民法557条1項の特則として、宅地建物取引業法39条2項・3項に基づき以下の定めが適用されます。

宅地建物取引業法39条2項、3項(手付の額の制限等)
第三十九条
2 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

まず同条2項は、売主が宅地建物取引業者である宅地・建物の売買契約においては、「手付金は必ず解約手付としての効力を有する」ことを定めています。

そして同条3項によって、上記に反する買主に不利な特約は無効となります。

たとえば、解約手付としての効力を否定したり、手付解除に期間制限を設けたりすることは、解除権を制限する点で買主にとって不利な特約であり、同項によって無効となるのです。

上記より、宅地建物取引業者から宅地・建物を購入する場合には、手付金は常に解約手付に該当します。

なお、宅地建物取引業者相互間の取引については、上記のルールは適用されないため、解約手付については原則どおり、民法557条1項に従います(宅地建物取引業法78条2項)。

3.手付解除はいつまで可能?

手付金が解約手付に該当する場合でも、一定の時期を過ぎると、手付解除はできなくなってしまいます。

それでは、手付解除はどのタイミングまで可能なのでしょうか。

(1) 相手方が契約の履行に着手するまで可能

民法557条1項・宅地建物取引業法39条2項のいずれにおいても、「相手方が契約の履行に着手した後」については、手付解除を認めない旨が規定されています。

したがって、不動産売買契約の当事者が手付解除を行うことができるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」となります。

(2) 「履行の着手」が認められる場合の具体例

「履行の着手」とは、最高裁の判例上、以下のように定義されています。

「民法五五七条一項にいう履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指すものと解すべき」(最高裁昭和40年11月24日判決)

つまり、「履行行為の一部」や「履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」が客観的に認識できる形で行われれば、それ以降手付解除は不可となります。

上記の定義を踏まえて、「履行の着手」に当たると考えられる行為の具体例は、以下のとおりです。

<売主による履行の着手>

  • 引渡しおよび移転登記の準備と、買主に対する通知
  • 売買を前提とした土地の分筆登記
  • 売買物件の一部の引渡し
  • 引き渡しに先立つ移転登記 など

 

<買主による履行の着手>

  • 売買代金の準備と、売主に対する履行の催告
  • 引っ越し業者との契約
  • 新居でしか使えない大型家具の購入 など

4.手付解除をした場合、違約金を支払う必要は?

手付解除を行うと、解除した側は手付の金額分の損をすることになります。

その一方で、手付解除をされた側には、手付の金額を上回る損害が発生していることもあり得ます。

この場合、解除した側は違約金(損害賠償)を追加で支払う必要はあるのでしょうか。
それとも、手付を放棄する(または倍額償還する)だけでよいのでしょうか。

結論としては、解除した側は相手方に対して、手付金を超える損害賠償を行う必要はありません

民法557条2項では、手付解除が行われたケースについて、「解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない」という民法545条4項の適用を否定しているからです。

つまり、手付解除が行われた場合、当事者双方とも、相手方に対して損害賠償を請求することはできません。

5.不動産売買契約における手付金の金額相場

不動産売買契約における手付金額は、売主・買主間の協議により、ケースバイケースで定められます。

大まかには、売買代金の5~10%程度を目安として決められるケースが多いようです。

(例)5000万円の土地売買契約の場合
→手付金は250万円~500万円程度

なお、宅建業者が売主であって、かつ宅建業者以外の者が買主の場合の場合は、売買代金の20%が手付金額の上限とされています(宅地建物取引業法39条1項)。

6.まとめ

不動産売買契約において手付の授受が行われた場合、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して、それぞれ売買契約を解除できる点が重要なポイントです。

また、手付解除が行われた際には、別途の損害賠償は発生しないことも覚えておきましょう。

もし手付解除などに関連して、売買契約の相手方との間でトラブルが発生した場合には、お早めに弁護士までご相談ください。

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