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建物明渡し

立退きのお願い文書・通知書の文例

不動産を所有して第三者に賃貸しているオーナーとしては、さまざまな事情から賃借人に建物から立ち退いてもらいたいと考えることがあります。
立退きを求める場合に行うのが、賃借人に対する立退き通知書(退去願い)の送付です。

しかし、不動産の立退き手続きに不慣れなオーナーの方だと、どのような場合に立退きを求めることができるのか、立退きを求める場合にどのような文書を送ればよいのかわからないという方も多いと思います。

今回は、賃借人に対して不動産の明渡しをお願いすることができるケースや、立退き通知書の文例などについて解説します。

1.立退きのお願い文書が必要になるケース

賃貸人と賃借人がお互いに納得しているのであれば、賃貸借契約を合意解除することによって立退きを求めることができます。

(1) 賃貸人側の事情による立退き

しかし、賃貸人側の事情によって賃借人に立退きを求めるケースでは、賃借人に非がないにもかかわらず、賃借人は一方的に住む場所を奪われるという不利益を被ることになります。
そこで、賃貸人側の事情による立退きの場合には、借地借家法によって以下のような規制がなされています。

期間満了による場合

期間の定めのある賃貸借契約を締結していた場合には、期間満了をもって賃借人に建物の明渡しを求めることがあります。この場合には、賃借人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して更新しない旨の通知をしなければなりません(借地借家法26条1項)。

さらに、期間の定めがあったとしてもこのような通知をすることだけで当然に賃貸借契約が終了するわけではなく、賃貸借契約の更新を拒絶する正当事由が必要になります(借地借家法28条)。

正当事由としては、賃貸人にとって建物を自ら使用する必要性、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況(老朽化)などの事情に加えて、立退料の支払いも考慮した上で判断されます。

解約申し入れによる場合

期間の定めのない建物賃貸借契約の場合、借地借家法によって、解約の申し入れから6か月を経過することによって終了するものとされています(借地借家法27条1項)。そのため、賃貸人としては、6か月以上の期間を定めて解約申し入れをしなければなりません。

また、期間の定めのない建物賃貸借契約であっても、解約をするためには正当事由が必要になります。正当事由を満たさない解約申し入れは、6か月を経過しても有効にはなりませんので立退きを求めることはできません。

(2) 賃借人側の事情による立退き

賃借人側の事情によって立退きを求めるケースでは、賃貸人に賃料不払い、無断転貸などの契約違反があり、それらを理由に賃貸借契約を解除して立退きを求めていきます。
立退きを求める場合の賃借人側の事情としては、以下のようなものがあります。

賃料の不払い

賃料の不払いがあった場合には、賃貸借契約の解除理由となります。

ただし、賃料を1か月分程度滞納しただけでは信頼関係が破壊されたとまではいえませんので、少なくとも滞納額が3か月程度になった場合でなければ解除することは難しいでしょう。

[参考記事] 家賃滞納されたときの立退き請求の方法とやってはいけないこと

用法遵守義務違反

賃借人は、賃貸目的物の性質や契約で定まった用法に従って目的物を使用する義務を負います。このような義務を「用法遵守義務」といいます。

たとえば、建物の賃貸借では建物を勝手に増改築してはなりませんし、契約でペット禁止となっているのであればペットの飼育も禁止されます。

このような用法遵守義務違反があった場合には、契約を解除できる可能性があります。

[参考記事] ペット不可のアパートでペットを飼っている入居者は強制退去?

無断譲渡・転貸

賃借人は、賃貸人の承諾なく賃借権を第三者に譲渡したり、目的物を第三者に転貸したりすることを禁止されています(民法612条1項)。

賃借人が無断で賃借権の譲渡や転貸をして第三者に目的物を使用、収益させた場合には、賃貸人は契約の解除をすることができる可能性があります(民法612条2項)。

[参考記事] 入居者が勝手に賃貸物件を民泊化|賃貸人側の対処法は?

2.立退き通知書の雛形

賃借人に対して建物の立退きを求める場合には、立退き通知書を書面で作成して送付する必要があります。

立退きを求める事情によって立退き通知書の内容は異なってきますので、以下では立退きを求める事情別の具体的な立退き通知書の例文を紹介します。

(1) 賃貸人側の事情

<建物の現況などの事情>

(2) 賃借人側の事情

<賃料の不払い>

<無断譲渡・転貸>

3.確実な立退きを促すなら弁護士へ相談を

賃貸人は、さまざまな事情によって賃借人に建物の立退きを検討することになります。

しかし、賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との信頼関係を基礎とした契約ですので、たとえ賃借人側に契約違反があったとしても信頼関係を破壊したといえる程度のものでなければ、賃貸借契約を解除して、建物の明渡しを求めることはできません。

どのような場合に立退きを求めることができるかについては、個別具体的な事情によって異なってきますので、賃借人への立退きを検討している方は、一度弁護士に相談をしてみることをおすすめします。

弁護士に相談をすることによって、立退きの可否や文書の内容についてのアドバイスを受けることができますし、依頼をすることによって、賃借人との立退き交渉から建物明渡しの裁判までのすべての対応を任せることもできます。

[参考記事] 家賃滞納で建物明渡請求訴訟を提起したい
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