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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

賃借人が無断で建物外部に看板を設置しているのですが、撤去させることはできますか。

A
ほとんどの場合は撤去させることができます。

通常、「建物を住居等として利用する権利(賃借権)」には、建物外部に看板を設置する権利は含まれません。賃貸人は、ほぼ自由に建物の外見等を決められるのです。契約で看板設置を禁止していなかったとしても、賃借人による無断での看板設置は、契約違反、ひいては解除原因になりえます。 
実際に看板を撤去するに際しては、訴訟提起の前にまずは内容証明郵便で撤去するよう通知することになるでしょうが、解除の可能性に言及して圧力を強めることも考えられます。
 
では、店舗等の事業用物件のケースはどうでしょうか。
確かに、借りている物件で事業を営む賃借人からすれば、顧客誘引などのため看板広告の設置は重要でしょう。それでも、建物外部への看板設置は、あくまで賃借権の範囲内でしか許されません。
事業用物件に設置された看板であっても、賃貸借契約にある賃貸人からの事前の承諾・設置箇所の指示などの規定に違反していれば、撤去等を求められます。一般的に、上記規定は契約書で定めされているでしょう(看板設置自体の禁止も、限られた事情がない限り可能です)。
 
多少厄介なケースとしては、購入した賃貸物件の賃借人が、旧賃貸人(つまり売主)の承諾を得て設置している看板です。
ざっくりいうと、看板を設置していた箇所が「壁などではっきりと区分けされていない」と法的に判断されるならば、ほとんどの場合は撤去できます。もっとも、このようなケースで「新しい賃貸人が看板の撤去を請求することは権利を濫用するものであり許されない」としたことがあり(最高裁判所判決 平成25年4月9日)、油断は禁物です。
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