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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

シェアハウスの経営に興味があるのですが、そもそもシェアハウスとはどのようなものですか。シェアハウス特有の問題等はありますか。

A
シェアハウスとは、賃貸人が運営主体となって、複数の賃借人を一つの住宅に住まわせること、またはその契約のことを指します。
投資コストを抑制できる一方、行政による規制や周囲の住民との摩擦などシェアハウス特有の問題があります。

シェアハウスとして利用される住宅の内部は、私的スペースである居室と共有スペースに分かれます。共有スペースでは、トイレ等だけでなくリビングやキッチンなども共有されます。そのため、賃借人一人あたりの設備費用を抑えることができ、投資効率が高くなるのです。

一つの住宅に複数人が居住する賃貸借契約モデルには、ルームシェアもありますが、シェアハウスのほうが管理しやすくなっています。
シェアハウスでは、賃貸人が入居する賃借人を募集し、賃借人それぞれと個別に契約します。賃借人側が入居者を決め、代表者一人だけが賃貸借契約をするルームシェアと異なり、賃貸人が運営の主導権を把握できることがシェアハウスのポイントなのです。
たとえば、シェアハウスの運営に際しては、「定期建物賃貸借契約」がしばしば用いられます。普通建物賃貸借契約のような契約期間満了後の契約自動更新がないため、共同生活の中で問題を起こした賃借人のみを排除しやすくなります。

ただし、シェアハウスを経営するに際しては、行政の規制や周辺住民からの訴訟といったリスクも忘れてはいけません。

平成25年9月6日、国土交通省はシェアハウスの規制を強化し、間仕切壁の防火性を高くすることや採光窓を居室に設置することなどを義務付けました。
もっとも、これらの規制は厳しすぎたために、その後すぐに間仕切壁の防火性能などの規制が緩和されました。
緩和されたとはいえ規制は残っていますから、その遵守は必須です。

規制を守っていたとしても、複数人を居住させると周囲の住民の迷惑になり、裁判でシェアハウスをやめさせられてしまう可能性があります。
実際に、マンションの管理組合がシェアハウスの排除を訴え、裁判所が運営差し止めや間仕切り等を撤去等の必要な措置を一部認めた事例があります(東京地方裁判所 平成27年9月18日)。マンション管理規約が想定する使用態様からあまりにもかけ離れた運用をしていたためです。

シェアハウスの経営は大きな利益を得られる可能性がありますが、規制を守れているのか、どのような運用なら管理規約に反しないのか、リスク回避のために事前に専門家と相談しましょう。
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