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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

初めてアパート経営をすることになったのですが、賃貸借契約にあたり、契約内容として規定してはいけないことはありますか。

A
賃貸借契約では、契約期間や更新、解約の申入れなどについて、借地借家法の規定よりも賃借人に不利な内容を規定してはいけません。
賃借人の問題を理由とする解除、損害賠償金に関わる定めや部屋のクリーニング費用などについての規定も無効とされるおそれがあります。

その場合、賃貸借契約そのものは無効になりませんが、その規定を根拠にして裁判所に賃借人への請求(たとえば契約解除や明渡し請求)をしても認められません。


本来、法律とは異なる契約の内容でも、当事者の合意があれば有効となります(契約自由の原則)。
ところが、「契約自由の原則」には例外があります。
当事者間の力関係に格差があるなどの事情があると、法律の規定に反する契約内容が無効となってしまうことがあるのです(このような法律の規定を「強行規定」と言います)。

賃貸人は賃借人より経済的に強い立場となりがちな一方、賃借人は生活の場である住居を追い出されてしまうと大きな不利益を受けます。
そのため、賃貸借契約に関わる法律には、賃借人を保護する様々な強行規定があります。


特に「借地借家法」のチェックは不可欠です。
・賃貸人が解約の申入れをしてから契約終了までの猶予期間は、6ヶ月以上にする(借地借家法27条1項)
・賃貸人が契約更新を拒絶できるのは、正当な理由がある場合のみ。かつ事前に通知が必要(借地借家法26条1項と28条)。
などは強行規定とされています。
ですから、「賃貸人の要求があれば直ちに契約終了」や「期間満了と同時に当然に契約終了」といったことを契約内容として規定しても無効です。
借地借家法は、他にも様々な強行規定を定めていますので、絶対に確認してください。

さらに、借地借家法で直接規定されていなくても、同法の趣旨である賃借人保護の観点から無効とされる場合もあります(賃借人の事情を理由に契約を解除する、「解除特約」など)。


借地借家法以外にも強行法規を定める法律として、「消費者契約法」があります。
アパート経営はたとえ副業でも「事業」です。一般人向けアパート経営では、「事業者」として消費者契約法が適用されるでしょう。
・賃貸人の損害賠償金をあらかじめ免除してはいけない(消費者契約法8条)
・賃借人の損害賠償金をあらかじめ一定以上の金額に固定してはいけない(消費者契約法9条)
といった明文の強行規定があります。
入居中のトラブルに関わる損害賠償を契約内容にすると、違反してしまうリスクがあります。
また、退去後の原状回復・クリーニング費用などについても、消費者の利益を一方的に害する内容を禁じる消費者契約法10条にもとづいて、契約内容によっては無効とされるリスクがあります。


なお、一般常識からあまりにかけ離れた不当な内容にすると、民法90条の公序良俗違反より無効とされることもありますので、極端な内容を規定しないでください。
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