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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

賃貸しているアパートの賃借人Aさんから、隣室の住人Bさんが夜中に大声で騒いだり、壁をたたいたりしているのでどうにかしてほしいとの相談がありました。賃貸人としてはどうしたらよいのでしょうか。Bさんとの契約を解除することはできますか。

A
賃貸人には賃借人が居住するのに適した状態で物件を賃貸する義務があるので(民法601条)、賃借人から隣室の騒音を何とかして欲しいという訴えがあった以上、賃貸人としてはこれを放置するわけにはいきません。
 賃貸人としては、まず、問題となっている騒音がどういったレベルのものなのかを把握する必要があります。そもそも生活音等の音は人によって感じ方が違うため、被害者の方が、騒音だと訴えるだけでは、それがどの程度のものなのか法律的に判断することは難しいといえます。そのため、生活騒音が社会通念上受忍すべき限度を超える場合かどうかが重要になります。受忍限度を超えているかどうかは、騒音の大きさ、頻度、時間帯、被害の程度等、様々に事情を考慮して判断されます。
そこで、Aさんから騒音について相談を受けた賃貸人としては、まずはBさんの騒音が受忍限度を超えるレベルのものといえそうかどうかを調査すべきということになります。なお、騒音の計測には、騒音計を使うのが一般的です。
 騒音が受忍限度を超えていそうな場合、まずはその原因となっている入居者(Bさん)に対して書面で中止・是正を促しましょう。注意することで改善されれば大きなトラブルになるのを防止できます。ただ、再発する可能性もありますから、過去にも迷惑行為を繰り返していたような場合には、「今後は迷惑行為をしない」、「再度迷惑行為に及んだ場合には賃貸借契約を解除されても異議を述べずに退去する」こと等を盛り込んだ誓約書を提出させることも検討しましょう。
書面で何度か警告したものの、それでも騒音が収まらない場合には、騒音による迷惑行為を理由としてBさんとの賃貸借契約を解除し、退去を求める等の対応も考える必要があります。騒音等の迷惑行為があっても、それだけで直ちに賃貸借契約を解除するのは難しいことが多いのですが、再三にわたって迷惑行為の中止・是正を求めたにもかかわらず、迷惑行為を繰り返す場合には、賃貸借における信頼関係を破壊したとして、解除が認められる可能性が高いといえます。解除が裁判で争われることも見越して、警告書面や騒音の計測結果等の立証に使える証拠をきちんと残しておきましょう。
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