「通常使用による損耗」についての修繕費用を賃借人の負担とする特約は有効ですか？

一定の要件を満たす場合には有効となります。

賃借人は、原則として、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」については、原状回復義務を負いません（民法261条）。
では、賃貸借契約の条項で、畳や壁紙の変色等の経年劣化や賃借人の故意・過失によらない通常使用による損耗についても賃借人の負担とする旨の特約を設けた場合、このような特約は有効でしょうか。
強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるところ、民法261条は、原状回復義務の範囲について当事者の合意により変更することを禁止してはいません。
しかし、賃借人に「通常使用による損耗」について負担させる内容の特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、一定の要件を満たしていなければ有効にならないとされています。
判例も、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」としています（最判平成17年12月16日）。
そして、国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改定版）では、判例を踏まえて、通常損耗補修特約が有効になるためには、以下の要件を満たす必要があるとしています。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
このように、上述のような特約は、厳しい条件を満たした場合に初めて有効と認められます。