土地の分筆売却・分筆購入に関する手続き・注意点
「広いけれども使い方の難しい土地を所有している」という場合、土地を分筆して売却することも一つの選択肢です。
分筆によって、買主候補にとっては手の届きやすい価格になりますし、坪単価の上昇も期待できます。
反対に、土地の購入を検討している方も、立地はよいけれど広すぎるという土地を発見した場合には、売主に分筆購入を相談してみるとよいでしょう。
今回は、土地の分筆売却・分筆購入に関する手続きや注意点を中心に解説します。
１、土地の分筆とは？
土地の「分筆」とは、登記簿上一筆とされている土地を、数筆に分けて登記し直すことをいいます。
(1) 土地を分筆する場合の具体例
土地を分筆することによって、もともと一つの財産だった土地を、複数の人に対して売却できるようになります。
一般的に、土地を売却する前に分筆が行われるのは、以下のような場合です。
- 土地が広すぎる場合
- 土地全体の価格が高すぎる場合
- 土地の形状との関係で、一筆の土地としては使いにくい場合 など
また、売却を前提としないケースでは、土地を共有者間で分割する場合や、相続した土地を遺産分割する場合などに、「現物分割」として土地の分筆が行われることがあります。
(2) 「分筆」と「分割」の違い
土地の「分筆」とよく似た言葉として、土地の「分割」がありますが、「分筆」と「分割」の意味するところは異なります。
土地の「分筆」では、分筆登記と同時に、一筆の土地を物理的に分けることになります。
分筆後の土地は、そのまま同じ所有者が持ち続けることもできますし、全部または一部を第三者に売却することも可能です。
これに対して土地の「分割」は、もともと土地を共有していた人の間で、その土地の価値を公平に分けることを意味します。
土地を分割する方法には、以下の3つがあります。
①現物分割
分筆により、土地を物理的に分ける分割方法です。
ただし「分割」である以上、分筆後の土地は別々の人に帰属します。②代償分割
一部の共有者が土地全体を取得し、その見返りとして、他の共有者に対して代償金を支払う分割方法です。③換価分割
土地を一括して売却し、その代金を共有者間で分ける分割方法です。
このように、土地の「分割」の場合は、「分筆」とは異なり、必ずしも土地を物理的に分けてしまうとは限らない点を理解しておきましょう。
(3) 土地の分筆費用
土地の分筆を行う前提として、土地家屋調査士による測量や図面の作成、分筆登記などが必要となるため、一定の土地家屋調査士報酬を支払わなければなりません。
また、分筆登記を行う際には、登録免許税の納付も必要になります。
大まかな土地分筆の費用相場は、以下のとおりです。
| 前提となる調査費用 | 3万円～5万円程度 |
|---|---|
| 測量費用 | 10万円～50万円程度 |
| 筆界確認書作成費用 | 10万円程度（境界未確定の場合に必要） |
| 境界確定図作成費用 | 10万円程度（境界未確定の場合に必要） |
| 登記申請費用 | 5万円～10万円程度 |
| 登録免許税 | 分筆後の土地の数×1000円 |
２．土地を分筆売却する際の手続きの流れ
土地を分筆したうえで売却する場合、大まかな手続きの流れは、以下のとおりです。
(1) 買主候補を探す
買主候補を探すタイミングはケースバイケースですが、可能であれば早めに探し始めることをお勧めいたします。
実際に土地の分筆を行う前の段階であれば、買主候補の要望に柔軟に対応しやすいからです。
仮に、もともと80坪の土地があったとしましょう。
たとえば、50坪と30坪に分筆してから売り出すと、「50坪ほしい買主」と「30坪ほしい買主」に売るしかなくなります。
これに対して、分筆前の段階で買主候補を探せば、
- 「50坪ほしい買主」と「30坪ほしい買主」の2人に売る
- 「30坪ほしい買主」2人と、「20坪ほしい買主」の計3人に売る
- 「45坪ほしい買主」に土地の一部を売っておいて、残り35坪は後で売る
といった具合に、売却方法について幅広い選択肢の中から検討することが可能です。
ただし、分筆してから売却活動を行う方が、特定のニーズを持った買主候補にアプローチしやすいという側面もあります。
そのため、どのタイミングで売却活動を開始するかについては、仲介業者などと相談して決めるとよいでしょう。
(2) 分筆案について土地家屋調査士・買主と協議
土地の分筆を行う際には、測量を行ったうえで正確な土地図面を作成する必要があるので、土地家屋調査士との協議が必要になります。
また、買主候補がすでにいる場合には、「どの部分の土地を買いたいのか」「どの程度の坪数が必要なのか」といった点をヒアリングしたうえで、具体的な分筆方法を決めていくことになるでしょう。
(3) 隣地所有者との間で境界確認をする
隣地との間の境界について明確な合意がない場合には、境界確認を行う必要があります。
具体的には、隣地所有者の立会いの下で、境界部分の現況を図面と照らし合わせながら、境界確認を行います。
なお、すでに隣地所有者との間の境界確認書等が存在する場合には、再度の境界確認は不要です。
(4) 境界標を設置する
分筆によって、分筆後の土地間に新たな境界が発生します。
その境界を明確化するため、境界標を新設することが必要です。
(5) 分筆登記を行う
測量・図面作成・境界確認などが完了したら、法務局にて分筆登記の手続きを行います。
委任状を提出すれば、土地家屋調査士に手続きを代行してもらうことができます。
(6) 買主との間で売買契約を締結する
分筆が完了した段階で、売買の目的物を特定することができるようになりますので、この段階で土地売買契約を締結します。
なお、分筆前の段階でも、図面上の指示などを用いて対象部分が特定されている場合には、土地の一部を売買の目的とすることが認められると解されています（最高裁昭和30年6月24日判決）。
しかし、図面上の指示だけでは、目的物の特定の範囲が不十分になりかねませんので、基本的には分筆登記の完了後に売買契約を締結するのがよいでしょう。
(7) 土地の決済・引渡しを行う
売買契約上の決済日において、土地の引渡しおよび代金の支払いが同時履行で行われます。
３．土地を分筆売却する際の注意点
土地を分筆して売却する場合、売却活動を開始するタイミングや方針などについて、特に慎重に検討を行う必要があります。
できるだけ有利な条件で分筆売却を完了するためには、以下のポイントに留意して売却活動を進めましょう。
(1) 買主候補のニーズを適切に把握・対応する
土地を分筆売却する場合は、分筆後の土地が買主候補のニーズに沿うように、分筆案を設計することが大切です。
周辺の土地と比べて狭すぎる場合や広すぎる場合、また土地の形状が使いにくい場合には、買い手がつきにくくなることが予想されます。
土地仲介業者と相談しながら、適切に買主候補のニーズを探っていきましょう。
(2) 売却期間には余裕を持っておく
売却期間を長めにとっておく方が、売主の希望水準にマッチする条件を提示できる買主候補が現れる可能性は高まります。
「少しでも早く売却したい」という気持ちを抑えて、売り急がず気長に売却条件を追求することが、高値売却に繋がる道です。
(3) 土地の市場価格を十分に調査する
周りの土地に比べて高すぎる値付けをしてしまうと、購入希望者の側も敬遠してしまいます。
そのため、特に周辺の坪単価などを十分に調査して、適切な価格設定を行うことが重要になります。
なお、分筆によって特殊な形状の土地（三角形・平行四辺形・台形・旗竿地など）が発生する場合、取引価格が低く抑えられてしまう可能性があるので要注意です。
分筆後の土地の売却条件については、分筆案を検討する段階から考慮に入れておくとよいでしょう。
４．分筆購入したい場合は交渉を
すでに市場で売り出されている土地の一部だけが欲しい場合は、売主に土地の分筆を交渉するのも考えられます。
全体土地の4割～6割程度の面積が欲しいと考えている場合には、同じような広さを欲している買主候補が他にも存在することが予想されます。
その場合、売主としても、分筆を前向きに検討してくれるかもしれません。
特に、掲載開始から長期間が経過している土地の場合、なかなか買主候補が現れないことから、売主としても何とか早く売りたいと考えていることでしょう。
このような土地を狙って交渉すれば、売主との間で分筆の話がまとまる可能性が高まります。
５．まとめ
土地を分筆して売却する際には、分筆前の測量などについて、土地家屋調査士の協力を得る必要があります。
また、分筆売却に当たっては、売却活動開始のタイミングや分筆の方法などを慎重に検討し、買主候補のニーズを的確に捉えてアプローチすることが大切です。
