賃料滞納による建物明渡請求の流れ

賃貸アパートや賃貸マンションの経営をして賃貸人の方にとって、賃料が毎月きちんと支払われるかどうかというのは最大の関心事ともいえますが、経営を続けていると、ときおり賃借人の賃料不払い問題に直面することがあります。

今回は、「賃借人が何カ月も家賃を滞納しているので、出て行ってもらいたい」「明渡請求をしたいけれど、まず何から始めたらいいの？」といった悩みをお持ちの賃貸人の方のために、建物明渡請求の流れについて解説いたします。

１．家賃滞納と建物明渡請求

家賃の滞納があっても、賃貸人が無理やり追い出すことは法律上できませんので、まずは賃借人と話し合いをして、それでも解決しなければ訴訟を提起するという流れになります。

(1) 滞納家賃の支払いの督促

最初のステップは、滞納家賃の支払いについての口頭や書面での催告・交渉です。

家賃の滞納が数日から1週間程度の場合は、家賃引落し口座の残高不足でたまたま引落しがされなかったといった事情も考えられますので、ひとまず、賃借人に未入金の事実を連絡し、やんわりと請求するのが無難でしょう。

賃借人と連絡がついてもなかなか払ってくれない場合や、家賃滞納から1ヶ月以上経過した場合は、態度を強める必要がありますので、内容証明郵便で、賃借人や連帯保証人などに家賃の支払いを督促します。

(2) 賃貸借契約の解除

それでも賃借人が滞納家賃の支払いをせず、すでに数カ月家賃を滞納しているような場合には、次のステップです。滞納家賃の支払いとともに、賃貸借契約を解除して建物の明渡しを求めていくことになります。

家賃滞納が3ヶ月以上になった場合は、滞納家賃を支払うように催告したうえで、支払いがない場合には賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求める旨の内容証明郵便による通知を出します。賃借人がこのような通知を受領したにもかかわらず、期限までに滞納家賃の支払いをしなければ、自動的に賃貸借契約解除の効力が発生します。

お、滞納家賃が3ヶ月分溜まってからこのような通知を出すのは、裁判になった場合、裁判所は、最低でも3ヶ月程度の家賃滞納がないと通常は解除を有効と認めてくれないからです。

２．建物明渡請求訴訟

上記のようなステップを踏んで賃貸借契約を解除した後、賃借人が自主的に退去してくれればよいのですが、任意の建物明渡しがなされない場合は、建物明渡請求訴訟を提起することになります。

建物明渡請求訴訟を提起すると、家賃の長期滞納の事実があり、その滞納理由が「お金がない」というような被告（賃借人）側の事情によるもので、他に特に争点がない場合は、通常は、訴え提起からおおよそ2ヶ月程度で原告（賃貸人）の請求を認める判決が出ます。

ただし、建物明渡請求訴訟で勝訴しても、それだけで裁判所が賃借人を建物から追い出してくれるわけではありませんから、勝訴判決を得たら、改めて賃借人に任意の明渡しを求めることになります。

[参考記事] 家賃滞納で建物明渡請求訴訟を提起したい

３．建物明渡の強制執行

上述のように勝訴判決を得た上で任意の明け渡しを求めても、賃借人が自主的に退去してくれないケースはしばしばあります。そのような場合は、判決の確定後に明渡の強制執行の申立てをすることになります。

強制執行の申立てをするには、まず判決の言い渡しをした裁判所で判決正本に執行文を付与してもらい、判決が相手方に送達されたことを証明する送達証明書を取り付ける必要があります。そして、強制執行申立書を作成して、執行文の付いた判決正本及び送達証明書と共に裁判所に提出して申立てます。

強制執行の申立てをした場合、まず、裁判所の執行官と打合せをして、「催告」の日程を決めます。申立てから執行官による催告までは、概ね2週間程度です。

催告では、裁判所の執行官が現地に赴き、建物内部の状況等を確認した上で、実際に強制執行を行う日（明渡しの断行日）を決めます。

催告には、執行官の他に、賃貸人（またはその代理人）、立会人、開錠技術者（鍵屋）も立ち会います。開錠技術者がいますので、賃借人が不在でも、鍵がなくても、鍵を開けて中に入ることが可能です。

行官がやってきたことで、催告の段階で賃借人が諦めて任意に明け渡す場合もあります。この段階で賃借人が任意に出て行ってくれるのであればそれに越したことはありません。

催告をしても出ていかない場合は、明渡しの断行をすることになります。明渡しの断行日は、催告の日から概ね1か月後になります。

明渡しの断行日には、執行官、賃貸人（またはその代理人）、立会人、開錠技術者が立ち会った上で、作業員が建物の中から借主の荷物を運び出して建物を空にし、出入り口の鍵も交換して賃貸人に引き渡します。

【強制執行の費用】
このように、断行までいけば最終的に賃借人を出て行かせることは可能になります。ただし、強制執行にはかなりの費用がかかります。申立時に裁判所に収める予納金は7万円程度ですが、実際に荷物の運び出し作業等をする業者に対して支払う費用がかなりの高額になります。業者に支払う費用は、建物の構造、運び出す荷物の量などによって変わってきますが、目安としては、１人暮らし用のマンション（1R、1LDK）で通常の荷物量だった場合でも20～30万円程度、ファミリータイプのマンション（3LDK）になれば50～60万円程度、荷物が多い等の事情があれば100万円以上かかる場合もあります。
しかも、家賃を滞納して支払わないような賃借人ですから、これらの費用を回収できる見込みも低いと言えます。ですから、賃貸人としては、できれば断行に至る前に明け渡してもらいたいところです。

４．おわりに

賃借人による長期の家賃滞納（少なくとも3か月以上）の事実があり、その滞納が賃借人側の事情によるものであれば、建物明渡請求訴訟で勝訴判決を得るのはそれ程難しいことではありません。

とはいえ、賃貸人がご自身で、建物明渡請求訴訟を提起し、強制執行も視野に入れつつ、並行して賃借人に任意で出て行ってくれるよう交渉をするのは、そう簡単ではありません。

この点、弁護士にご依頼いただければ、煩わしい交渉から訴訟、強制執行まですべて任せることができます。

泉総合法律事務所では、アパート等賃貸物件オーナー様向けにリーズナブルな費用体系の「家賃滞納建物明渡しプラン」をご用意しておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。