保証金・敷金が返還されない？返還義務について

賃貸物件を借りる場合、貸主に対して保証金・敷金を差し入れることが通常です。

保証金・敷金は、賃貸物件から退去する際、返還してもらえる金銭だと理解している方が多いですが、実際には全く返還されなかったり、一部しか返還されなかったりというケースが珍しくありません。

この記事では、保証金・敷金の返還を受けられない場合とはどのような場合なのか？また、返還されない場合に借主が取り得る対処方法などについて説明します。

１．保証金・敷金とは？

敷金とは、名目の如何を問わず、賃貸借契約の借主が貸主に交付する金銭で、その賃貸借契約に基づいて発生する借主の貸主に対する金銭債務を担保するものを言います（民法622条の2第1項）。

名目の如何を問わないので、「保証金」という名称で交付された場合も、法的には「敷金」という扱いになります。

賃貸借契約に基づいて発生する借主の貸主に対する金銭債務には、主に次のような債務があります。

• 家賃を滞納した場合の賃料支払債務
• 故意、過失により物件を壊した場合の用法違反による損害賠償債務
• 契約が終了した後も居座った場合の賃料相当使用損害金債務
• 明渡時の原状回復を怠った場合の原状回復義務違反による損害賠償債務

敷金は、このような借主の債務を担保するための金銭ですから、敷金を受け取っている貸主は、契約終了後、敷金から借主の負債額を控除した残額を返還する義務を負っています（622条の2第1項）。

２．貸主が敷金を返還するべき時期

(1) 物件明渡後

貸主が敷金を返還しなくてはならない時期は賃貸借契約の終了時点ではなく、現実に借主が目的物件を貸主に明渡した後です（622条の2第1項1号）。

契約終了後であっても、借主が目的物件の使用を継続している限り、賃料相当使用損害金債務や原状回復義務違反による損害賠償債務が発生する可能性がある以上、通常の当事者は、これらも含めて一切の債務を担保する目的で金銭を授受する意思であると考えられるからです。

したがって、借主による物件の明渡しは先履行義務であって、敷金を返還しないと物件から退去しないという主張や、敷金の返還と引き換えに退去するという主張は認められません。

(2) 賃借権の譲渡時点（借主の交代）

借主が貸主の承諾を得たうえで第三者に賃借権を譲渡した場合には、借主は賃貸借契約関係から離脱します。

この場合、借主の地位は第三者に移りますが、敷金の返還を求めうる権利まで第三者に移るわけではありません。そこで賃借権が譲渡された時点で貸主は旧借主に敷金を返還しなくてはなりません（622条の2第1項2号）。

貸主は譲渡に承諾を与える際に、新借主に対して敷金差し入れを要求することが可能ですから、離脱時点で敷金を回収する機会を与えて旧借主の保護を優先するのです。

【貸主が交代した場合】
なお、賃貸物件の所有権が貸主から第三者に譲渡されたときは、貸主の地位は第三者（新所有者）に移転しますが、その場合、第三者は同時に敷金返還債務も引き継ぐとされています（民法605条の2第4項）。したがって、旧貸主は借主に対して敷金返還義務を負いません。借主は物件明渡時に新所有者に対して敷金の返還を請求することになります。
これは敷金返還債務を、既に物件を手放してしまった旧貸主に負わせるよりも、物件という資産を取得した新貸主に負わせる方が、借主の保護に資するからです。

３．賃貸借契約が存続している最中の敷金からの充当

借主が、賃料の支払いなど、賃貸借契約から発生する債務の支払を怠った場合、貸主は、賃貸借契約が存続中であっても、敷金をこれらの弁済に充てることができます。

しかし、借主の側から、支払えないから敷金をこれに充ててくれと要求することはできないとされています（622条の2第2項）。

もしも、このような要求を認めると、差し入れた敷金の満額に至るまで家賃を滞納してから敷金による充当を求めれば、以後は無担保で物件を借りることが可能となってしまい、敷金の趣旨に反するからです。

敷金はあくまでも担保であって、家賃の前払いではないのです。

４．原状回復義務と敷金

借主があてにしていた敷金が返還されずトラブルとなる例がもっとも多いのは、物件明渡し後、貸主が借主の原状回復義務違反を主張し、損害賠償金を敷金から控除してしまい、敷金の一部または全部を返還しないというケースです。

たしかに借主は、借りた後に生じた物件の損傷があれば、原状（すなわち借りたときの元の状態）に戻して返還する義務を負っています。これが原状回復義務です。

ただし、原状回復義務の対象となる損傷からは、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」は除かれます（621条本文）。

往々にして貸主は、賃貸借契約の終了にあたり、「タタミの交換費用」「壁紙の張り替え費用」「クリーニング費用」などと称して敷金からの控除を主張します。

しかし、物件に人が居住すれば、タタミや壁紙に限らず、造作や付属物が傷むのは当然ですし、年月の経過によって劣化していくのも当たり前ですから、このような損耗、経年劣化の対価は、家賃収益の中に含まれていると見るべきなので、原状回復義務の対象外なのです。

原状回復義務の範囲については、以下国土交通省ウェブサイトにガイドラインがありますので、こちらもご参照ください。

参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省

また、原状回復義務の対象となる損傷であっても、借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、やはり借主は原状回復義務を負いません（621条但書）。

５．民法の定めと異なる契約

上に説明した敷金に関する民法の規定は「任意規定」と呼ばれるものです。賃貸借契約の当事者は、任意規定と異なる合意をすることも許されます。

例えば、敷金・保証金について、貸主が毎年一定金額を償却することとし、契約終了後は、その残額から、さらに借主の債務額を控除した金額を返還すれば良い旨を定める例が数多く見られます。

この場合の「償却」とは、たんに貸主がもらってしまうことを意味するだけですので、差し入れられた敷金のうち一定割合は家賃の先払いと同じことになります。

ともあれ、このような契約も有効ですので、償却された敷金は戻ってきませんから、契約する時点で、契約書の中身をよく読んで検討することが必要です。

６．敷金が返還されない場合の対処法

借主が物件を明け渡したのに、貸主が正当な理由もなく敷金や保証金の全部又は一部を返還しないときには、借主は貸主に対し、その返還を請求する権利があります。

まずは貸主との話合いでの解決を目指すべきですが、それでも貸主が返還に応じない場合は、次の方法をとることができます。

①弁護士を代理人として交渉を行う
②簡易裁判所の民事調停を利用して、裁判所の調停委員を仲介役として話し合いを行う（その際、弁護士を代理人として出席してもらうことも可能です）
③裁判所に訴訟を提起する（これも弁護士を訴訟代理人として担当してもらうことが可能です）

とはいえ、一般の居住用物件の敷金は、家賃の1～2ヶ月分の場合が多いので、敷金返還をめぐる紛争も10万円程度から多くても30万円程度の金額の争いが大部分です。

この金額では、正式に弁護士に代理人を依頼すると、費用倒れになってしまうことが多いと思われます。

とはいえ、不動産案件の有用な解決策はケースバイケースと言えますので、敷金・保証金が返還されない場合、どのような名目で金額が差し引かれているのかを十分に精査するためにも、一度弁護士にご相談されることをお勧めします。