大家都合で賃借人に立ち退いてもらう場合の立ち退き料

賃貸に出している物件を、賃借人（大家）が自ら使用したいと考える場合、大家都合で賃借人に立ち退いてもらうことはできるのでしょうか。

この点、建物賃借人の権利は借地借家法で強力に保護されているため、大家都合で賃借人に立ち退いてほしい場合には、高額の立ち退き料が必要となります。

今回は、大家都合で建物賃借人の立ち退きを求める際に必要な立ち退き料の相場や、賃貸人側から見た交渉時のポイントなどを解説します。

１．大家都合で建物賃借人を退去させることはできる？

賃貸借契約は、賃貸人・賃借人間の対等な契約であるため、賃貸人側の一方的な都合で中途解約することはできません。
また、期間満了時の契約更新拒絶についても、借地借家法により強い制限がかかっていることに注意が必要です。

(1) 契約期間中の解約は賃借人の同意が必要

一般的な契約と同様に、契約期間の途中で建物賃貸借契約を解約するには、賃貸人・賃借人の合意が必要となります。

したがって、賃借人が立ち退きを拒否しているにもかかわらず、賃貸人の一方的な都合で賃貸借契約を解約することは認められません。

なお、賃料の不払いなど、賃借人による債務不履行が発生している場合には、賃貸人側から賃貸借契約を解除できる場合があります。

[参考記事] アパートの賃貸借契約における中途解約条項｜解約の条件は？

(2) 期間満了時の更新拒絶には正当事由が必要

建物賃貸借契約の場合、契約期間が満了する段階でも、賃貸人側からの契約更新拒絶は強く制限されている点に注意が必要です。

借地借家法26条1項では、賃貸人から期間満了に伴う契約更新拒絶をする前提として、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して更新拒絶の旨を通知しなければなりません。

さらに加えて、賃貸人側から期間満了に伴い賃貸借契約の更新を拒絶する場合、「正当の事由」が認められる必要があります。

更新拒絶の「正当の事由」があるかどうかは、以下の事情を総合的に考慮して判断されます。

• 賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 賃貸人による立ち退き料支払いの申出

裁判実務の傾向としては、単に賃貸人が建物を使用する必要があるというだけでは、更新拒絶の正当事由は認められにくく、一定の立ち退き料の支払いが必須とされるケースが多いです。

２．退去交渉時に提示する「立ち退き料」の効果

専ら賃貸人の都合により、賃借人に立ち退いてもらいたい場合、立ち退き料を提示することで円滑に話がまとまるケースがあります。

賃貸人が立ち退き料を提示することの効果は、次の2つです。

(1) 賃借人が合意解約に応じやすくなる

賃借人側から見れば、立ち退き料の提示を受けることで、任意に立ち退きに応じることのメリットが発生します。

十分な金額の立ち退き料を受け取れば、賃借人は当面の生活資金や引っ越し資金などを工面することができるでしょう。

また、スムーズに転居・移転先を探すことができれば、引っ越し等にかかる経費を差し引いても、賃借人の手元に利益が残るケースもあります。

このように、賃借人に対して立ち退きのメリットを与えることで、賃借人が賃貸借契約の合意解約に応じやすくなります。

(2) 更新拒絶の正当事由の一要素として考慮される

さらに前述のとおり、立ち退き料を支払う旨の申出は、賃貸人が期間満了時に賃貸借契約の更新を拒絶する際、「正当の事由」の一要素として考慮されます。

逆に言えば、十分な金額の立ち退き料を提示しなければ、賃貸人からの契約更新拒絶が認められる可能性はきわめて低くなってしまうのです。

賃借人との立ち退き交渉が決裂して、訴訟で立ち退きを争う必要が生じる可能性を考慮すると、最初から十分な立ち退き料を提示しておくべきでしょう。

３．大家都合の立ち退き料の相場

大家都合で賃借人を退去させる場合の立ち退き料は、賃貸人にとってかなり負担の大きな金額になる可能性があります。

以下では、立ち退き料の金額はどのように決まるのか、および物件の用途別の立ち退き料相場を解説します。

(1) 立ち退き料を決定する主な要素

立ち退き料は、賃借人が立ち退くことによって被る損害を補填するという意味合いがあります。
そのため、立ち退き料の金額は、賃借人が被る損害の大きさによって上下します。

立ち退き料を左右する主な要素は、以下のとおりです。

• 建物の用途（後述）
• 建物の賃料（賃料の〇か月分などと決まることが多い）
• 建物を解体する必要性（老朽化の程度）
• 近隣の賃料相場（転居すると賃料が上がる見込みの場合には、立ち退き料も高額になる）
• 賃借人の健康状態（転居が大きな負担になる場合、立ち退き料は高額になる）
• （営業用物件の場合）移転によって見込まれる減収幅　など

(2) 物件の用途別の立ち退き料目安

具体的な立ち退き料の金額は、前述の考慮要素を総合して、個別具体的に決定されます。
しかし大まかには、物件ごとに以下の金額の範囲で立ち退き料が設定されることが多いようです。

①居住用物件（マンション、アパート、戸建て）
賃料の6か月分～12か月分程度

②店舗用物件
賃料の5年分～10年分程度

③オフィス用物件
賃料の2年分～4年分程度

立ち退き料が最も高額になりやすいのは店舗用物件です。
賃借人にとって、その地域の顧客を失うというデメリットが大きいため、立ち退き料も高額に設定される傾向にあります。

次に立ち退き料が高額になりやすいのがオフィス用物件です。
オフィスの場合、多数の従業員・設備などをまとめて新オフィスへ移転しなければならないため、移転コストが高い点が立ち退き料にも反映されます。

居住用物件の場合、立ち退き料は比較的低額ですが、それでもある程度まとまった金額の負担を覚悟しておくべきでしょう。

４．賃貸人が立ち退き料交渉に臨む際のポイント

賃貸人としては、立ち退き料の負担をできる限り抑えるため、賃借人と立ち退き料の交渉を行いたいところです。

賃借人と立ち退き料の交渉をする際には、以下のポイントを押さえた対応を心がけるとよいでしょう。

(1) 金額の根拠を示して交渉する

訴訟で賃貸借契約の更新拒絶を争う場合を除いて、最終的には立ち退き料の金額につき、賃借人に納得してもらわなければなりません。

そのためには、「なぜこの金額なのか」ということを、賃借人に対して合理的な根拠を用いて説明することが大切です。

前述の立ち退き料を決定する考慮要素や、物件の用途別の立ち退き料相場を踏まえたうえで、合理的に説明可能な範囲で立ち退き料を提示しましょう。

(2) 譲歩可能なラインを決めておく

賃借人から立ち退き料の増額要求がなされた場合、賃貸人は反論する選択肢も考えられます。

しかし、賃借人との争いが長引けば長引くほど、交渉・訴訟などの手続き自体にコストがかかることにも気を付けなければなりません。
そのため、賃借人が提示する金額が許容範囲内であれば、譲歩して受け入れることも一策です。

立ち退き料の交渉に臨む際には、どの程度の金額までであれば譲歩してよいかを、予め明確に決めておくとよいでしょう。

(3) 弁護士に交渉を任せるのがお勧め

立ち退き料の交渉を、賃貸人が自ら行う場合、多大な時間と労力を取られてしまいます。

そのため、賃借人との立ち退き料の交渉は、弁護士にご依頼いただくことをお勧めいたします。

弁護士にご相談いただければ、裁判例等を踏まえて適正な立ち退き料の金額を算出しつつ、できる限り賃貸人に有利な条件で立ち退きが実現できるようにサポートいたします。

賃貸物件をご自身で使用したいと考えている賃貸人の方は、一度弁護士までご相談ください。

５．まとめ

大家都合で賃借人に立ち退きを求める場合、立ち退き料の支払いが必要となるのが一般的です。

立ち退き料の金額は、賃借人が被る損害の大きさなどによって異なり、店舗用やオフィス用の物件では、居住用物件よりも高額になる傾向にあります。

賃借人と立ち退き交渉を行う際には、交渉の手間を省き、かつ法的な観点から適切に交渉を進めるためにも、弁護士へのご相談がお勧めです。

賃借人に賃貸物件から立ち退いてほしいと考えている建物オーナーの方は、ぜひお早めに弁護士までご相談ください。