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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

賃借人の原状回復義務に含まれない「通常使用による損耗」とはどのようなものですか?

A
民法261条は、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」として、賃借人の原状回復義務を定めています。
上記条文の文言から明らかなように、賃借人は、原則として「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」(通常使用による損耗)については、原状回復義務を負いません。
「通常使用による損耗」には、たとえば、家具を設置したことで生じたカーペットのへこみ、テレビや冷蔵庫などの電化製品の後ろの壁紙にできた電気焼け、日照等による畳や壁紙の変色などが含まれます。
他方で、たとえば、たばこのヤニによる壁紙の変色、引っ越しの際に家具を転倒させてしまったことにより出来た床の傷、壁紙への落書きなどは、賃借人の故意または過失により生じたものなので、「通常使用による損耗」に含まれません。したがって、賃借人はこれらの損耗について原状回復義務を負うことになります。
このように、損耗が「通常使用による損耗」に当たるかどうかは、賃借人が原状回復義務を負うか否かを判断するにあたり非常に重要となるため、争いになることも少なくありません。そのため、実務上は、国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(平成10年に定められ、その後2回改訂されています。)やいわゆる「東京ルール」と呼ばれる東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」(平成16年10月施行)、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」が参考にされています。
これらのガイドラインでは、様々な事例において賃貸人と賃借人のどちらが費用を負担するべきかという基準が示されており、訴訟外で賃貸人と賃借人の紛争を解決する際の指針となっています。
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