賃貸で大家が修理してくれない｜勝手な修理・家賃相殺は可能？

賃貸物件は、あくまで他人の所有物を借りているだけです。当然ながら、壊したり汚したりしないように気をつけながら利用する義務があります。
しかし、設備の老朽化など入居者の責任によらない理由で設備が壊れることもあります。

賃貸物件の設備的な不具合は、大家さんや管理会社に修理を頼めば直してもらえます。

しかし、中には「修理を拒否される」または「理由をつけて先延ばしにされて、なかなか修理してくれない」というトラブルもあるようです。

そういった場合、自分で勝手に修理してもいいのでしょうか？そして、修理費を大家さんに請求してもいいのでしょうか？

１．大家・管理会社の修繕義務

そもそも、大家さんや管理会社に、物件の設備不良を直す義務はあるのでしょうか？

民法第606条には「賃貸物の修繕等」について、以下の規定があります。

民法606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

つまり、賃貸物件に設備不良があるにも関わらず、大家さんや管理会社が修繕を拒否している場合、民法606条に違反していることになります。
賃借人はこの規定に基づいて、堂々と修繕を頼んで構いません。

しかし、例えば以下の場合は修繕義務を免除されます。

(1) 物件の使用収益に影響がない場合

民法606条には「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕」とあります。つまり、使用収益に影響がない部分まで修繕する必要はありません。
例えば経年劣化による壁紙の変色がこれに該当します。

その物が持つ本来の用途に影響がない程度の不具合であれば、修理を拒否されても仕方ないでしょう。

(2) 設備不良が賃借人の責任による場合

賃借人が故意または過失で破損したものに関しては、賃借人自身の責任で修理することになります。賃貸人が直す必要はありません。

(3) 賃借人が設置したものに不具合が出た場合

例えば、エアコンが壊れた場合、それが賃貸物件に備え付けられているものであれば賃貸人に修繕義務があります。
しかし、賃借人が勝手に持ち込んだエアコンが壊れても、賃貸人が修理する義務はありません。

よくトラブルになるのが、壊れたものが以前の住民が残したもの（残置物）であるケースです。

賃借人としては「自分が入居したときに元々あったものだから、賃貸人が直すべき」と考えるかもしれません。

しかし、これは賃貸人の意思で設置したものではないため、残置物のエアコンなどが壊れた場合は賃借人が自分で直すか、新しく買い替えるなどする必要があります。

残置物については物件を借りる前に確認しておきましょう。

[参考記事] 賃貸物件のエアコンを修理交換する義務は大家にある？

(4) 特約がある場合

賃貸借契約をするときに、契約書に「修繕義務免除特約」が記されていることがあります。
これは「賃貸物件に不具合が起きても、賃貸人は基本的に修理しない」という特約です。

ただし、この特約があっても修理費用の大きな雨漏りなどについては、基本的に賃貸人が修繕することになります。

修繕義務免除特約が適用されるのは、蛍光灯の交換など比較的費用のかからない部分であることが多いです。

(5) 費用がかかりすぎる場合

物件が古すぎるなどで、修繕に大規模な工事が必要な場合などが該当します。
修繕費と比べて賃料が安く、採算が取れない場合は、賃貸人の修繕義務はなくなるものとされています。

２．修復義務の範囲

では、賃貸物件の設備が壊れた場合、賃貸人はどの程度まで修理する必要があるのでしょうか？

例えば、水道が壊れて水漏れした場合、水道管を全て取り替えなければいけないとなると、賃貸人の負担が過大になってしまいます。
また、昔ながらの和式トイレが壊れたときに、最新式のウオッシュレットトイレに替える必要があるのであれば、やはり賃貸人として対応をためらってしまうはずです。

修繕の範囲はあくまで「使用収益ができる状態にするために必要な限度」に留まることになっています。
最新の設備にする必要はなく、修繕前と同じように利用できるようになれば、修繕義務は果たされたことになります。

そのため、水道管から水漏れしていた場合、水道管ごと取り替えるのではなく、テープなどを巻いて水漏れを防ぐような簡易な修繕で済まされることがあります。

反対に、お風呂の給湯器が壊れた場合、給湯器の型が古すぎて同じものが用意できないなどの事情があれば、比較的新しいタイプの給湯器にグレードアップされることもあります。

３．勝手に修理は可能？

賃貸人がすぐに修理に応じてくれれば良いのですが、なかなか修理してくれなかったり修理を拒否されたりして、物件の使用収益に支障がある状態が続くことがあります。

そういった場合は、自分で修理を手配できることになっています。
民法には以下の規定があります。

民法第607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
1.　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
2.　急迫の事情があるとき。

これに基づいて、賃借人は自分で修繕の手配をしても構いません。

ただし「賃貸人に伝えたのに相当の期間直してくれない場合」と「急を要する場合」に限られていることに注意してください。

「急を要する」とは、例えばエアコンが壊れて熱中症になる危険性がある場合や、夜中にトイレが壊れてすぐに直さないと使用できない場合などです。

修理の際は、関わった費用が分かるように領収書などを保管しておきましょう。後で修理費用を賃貸人に請求できるからです。

仮に賃貸人が修理費用を支払わない場合、修理費用と家賃を相殺できる可能性があります。大家が修理義務を果たさないのに、賃借人だけが家賃を支払う義務を負うのは不公平だからです。

家賃と相殺する場合は、修理費用を提示して、修理費を差し引いた家賃を支払うことになります。

ただ、連絡なしに勝手に修理された部分のお金を差し引くことは止めましょう。トラブルを避けるために、修理に先立って「修繕してくれないからこちらで業者を手配します」と賃貸人に告げておくべきです。
（※大家や管理会社は安く使える業者と契約していることが多いため、違う業者を使われると損をしてしまいます。損失を避けようとして、急いで修理の手配をしてくれるかもしれません。）

４．家賃の減額は請求できる？

「バストイレ付きの物件なのにお風呂が壊れて使えなかったら、家賃を払わなくていいのでは？」「雨漏りで部屋の一部が使えなかった。その分値引きしてもらえない？」こう考える人もいるはずです。

民法第611条には以下の規定があります。

民法611条
1.　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2.　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

1にあるように「物件を使えなかった部分の割合」に応じて減額を受けることが可能です。
では、どのくらい減額されるのでしょうか？

こういった場合は、何らかのガイドラインを参照することをおすすめします。

例えば公益財団法人日本賃貸住宅管理協会という団体が「貸室・設備などの不具合による賃料減額ガイドライン」というものを作成しています。

このガイドラインはあくまで目安ですが、こういったものを基準に減額交渉をするか、予め特約を結んでおくのも一つの手です。

５．設備不良は自分で修理も可能

大家さんや管理会社が対応してくれない場合、自分で修繕しても問題はありません。修繕費は家賃と相殺できるので、領収書などを失くさないようにしておきましょう。

また、設備不良のせいで物件の一部を使えなかった場合は、家賃の減額を受けられます。どの程度減額されるかはケースによって異なりますが、各種ガイドラインなどを参照して決めるか、予め特約を結ぶことでトラブルを防ぐことができます。