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入居者トラブル

賃貸借契約に係る賃料の供託|賃貸人が負う供託のリスクと対処法

賃貸借契約について何らかのトラブルが発生し、賃借人が賃貸人に対して賃料を支払えない状態となった場合、賃借人が賃料を「供託」するケースがあります。

賃料が供託された場合、賃料が順調に支払われていた段階と比べて、賃貸人は一定のリスクを負うことになります。
もし賃貸人が供託通知を受領した場合には、早期に対応を検討することが必要です。

今回は、賃貸借契約に係る賃料の供託に関し、要件や効果、さらに賃貸人が負うリスクや対応策について解説します。

1.「供託」とは?

「供託」とは、法務局に設置された供託所に、金銭や有価証券などを預けることを言います(供託法1条)。

供託は、機能によって以下の5種類に分類されます。

①弁済供託
何らかの事情により債務の履行ができない場合に、債務不履行責任を回避するために行われる供託です。
(例)今回のテーマである賃借人が賃料を供託する場合

②担保保証供託
第三者に生じる可能性がある損害を担保・保証するために行われる供託です。
(例)営業保証供託・裁判上の担保(保証)供託・税法上の担保供託などがあります。

③執行供託
金銭債権の差押命令の送達を受けた第三債務者が行う供託です。
(例)給与債権の差押命令の送達を受けた会社が、供託所に当該給与債権の相当額を供託する場合

④保管供託
目的物の散逸を防止するため、供託物そのものの保管・保全を目的として行われる供託です。
(例)業績の悪化した金融機関に対して、監督官庁が財産の供託を命ずる場合

⑤没収供託
一定の事由が生じた場合には、供託物に対する供託者の所有権をはく奪して、国家に帰属させることを目的とした供託です。
(例)公職に立候補する際の供託金

賃貸借契約の賃借人が賃料を供託することは、上記のうち「弁済供託」に当たります。

賃借人が弁済供託を行うのは、賃貸借契約上の債務不履行責任を回避することを目的としています。

2.賃料を供託する要件と法的効果

どのような場合に賃料の弁済供託が行われるのか、また弁済供託が行われたらどうなるのかについて、詳しく見ていきましょう。

(1) 賃料を供託できる場合とは

弁済供託の要件としては、民法において以下の3つが規定されています。

①賃貸人が、賃料の受領を拒んだとき(民法494条1項1号)

賃料増額請求や、賃貸借契約の終了に基づく明渡請求が争われているケースなどでは、賃貸人が賃料の受領を拒否することがあります。

この場合、賃借人は債務不履行責任を回避するために、賃料の弁済供託を行うことができます。

②賃貸人が、賃料を受領できないとき(同項2号)

賃貸人が制限行為能力者で弁済受領能力がなく、法定代理人や保佐人がいない場合などが想定されます。

例えば,賃貸人が重度の認知症で後見人を付けていない場合です。

③賃借人が、賃貸人が誰だか確知できないとき(同条2項)

賃料債権の譲渡や、賃貸人たる地位の譲渡などを巡ってトラブルが生じ、賃借人の側から賃貸人が誰だか確知できない場合には、賃料の弁済供託が認められます。

ただし、賃貸人を確知できないことについて、賃借人の側に過失がある場合には、例外的に弁済供託が認められません。

(2) 有効な弁済供託がなされた場合、賃料債権は消滅

民法上有効な弁済供託が行われた場合、供託時をもって、供託金に係る債権は消滅します(民法494条1項、2項)。

したがって、賃借人によって賃料が弁済供託された場合、供託時点以降、賃借人は賃貸借契約上の債務不履行責任を免れます。
具体的に発生する法的効果は、以下の2つです。

①遅延損害金が発生しなくなる

供託日の翌日以降は、賃料不払いに伴い遅延損害金が発生しなくなります。

なお、供託前の段階ですでに遅延損害金が発生している場合、賃料全額の未払いを解消するためには、遅延損害金分を含めた金額をまとめて供託しなければなりません(不足がある場合には、まず遅延損害金から充当されます)。

②賃料不払いを理由とする債務不履行解除ができなくなる

未払いとなっている賃料全額が弁済供託された場合、賃借人の債務不履行状態は解消されますので、それ以降賃貸人は債務不履行解除を行うことができなくなります

ただし、供託前の段階で、賃貸人がすでに債務不履行解除の意思表示をしている場合には、弁済供託がなされたとしても、解除の効果は残ります。

(3) 賃貸人は供託賃料の還付を請求できる

賃借人によって賃料が弁済供託された場合、賃貸人は法務局の供託所に対して、供託賃料の還付を請求できます(民法498条1項)。

供託賃料の還付請求に必要となる主な書類は、以下のとおりです。

  • 供託金払渡請求書
  • 還付を受ける権利を有することを証する書面(賃貸借契約書等)
  • 反対給付の履行を証する書面(もしあれば)
  • 印鑑証明書(賃貸人が個人の場合、運転免許証等により代替可)
  • 資格証明書(賃貸人が法人等の場合のみ)
  • 委任状(代理人による請求の場合のみ) など

供託賃料の還付は、法務局の供託所の窓口で請求できるほか、オンラインでの還付請求も可能となっています。

参考:オンラインによる供託手続について|法務省

3.賃貸人から見た、賃料を供託された場合の問題点

賃貸人の視点からは、賃料の弁済供託がなされた場合、還付請求を行って賃料を受け取れば問題が解決するようにも思われます。

しかし、賃料増額請求や賃貸借契約の終了に基づく明渡請求など、単なる賃料の不払いに留まらない別の問題を抱えているケースもあります。
この場合には、賃料の弁済供託をきっかけとして、問題の解決が困難になる可能性もあるので注意が必要です。

(1) 賃借人とのコミュニケーションが取りづらくなる可能性

賃料の弁済供託をすると、賃借人としては債務不履行責任から解放され、ひとまず肩の荷が下りることになります。

そのため賃借人は、賃料の弁済供託の完了を機に、賃貸人からの連絡を無視したり、場合によっては行方をくらましたりするケースもあります。

賃料増額請求や賃貸借契約の終了に基づく明渡請求など、引き続き解決すべき論点が残っている場合、賃借人とのコミュニケーションが取りづらくなることは問題と言えるでしょう。

(2) 他の請求を取り下げたとみなされる可能性あり

賃借人に対して何らの意思表示をしないまま、単に無条件で供託金の還付を受けた場合、賃料増額請求や賃貸借契約の終了に基づく明渡請求など、他の請求を取り下げたとみなされるおそれがあります。

賃貸人としては、供託金の還付を受ける選択肢も当然ありますが、別の請求を維持する場合には、賃借人に対して何らかの意思表示を行っておくべきでしょう。

4.賃料を供託された場合における賃貸人の対応策

賃貸人が法務局の供託所から供託通知書を受領した場合、以下の対応をとることが考えられます。

(1) 供託金の還付を受ける

賃貸人と賃借人の間で発生している問題の内容によっては、供託金の還付を受けてしまうことも一つの選択肢です。

たとえば、賃貸人の賃借人に対する賃料増額請求が問題となっている場合、従前の賃料に相当する金額については、供託金の還付によって先に受け取っておく方が良いでしょう。

これに対して、賃貸借契約の終了に基づく明渡しを争っているケースにおいて、契約終了後の期間に対応する賃料が供託された場合には、賃貸人は供託金の還付を請求すべきではありません

もし供託金の還付を請求してしまうと、賃貸借契約が存続していることを追認したとみなされるおそれがあるからです。

このように、賃貸人が供託金の還付を請求するかどうかは、賃借人との間の紛争の性質に応じて、ケースバイケースで判断する必要があります。

(2) 従前の請求を維持する旨の内容証明郵便を送付

仮に賃貸人が供託金の還付を受けるとしても、それが無条件で紛争解決に同意したことを意味すると解釈されないように、賃借人に対して、従前の請求を維持する旨の意思表示を行っておきましょう。

たとえば、賃料増額請求を引き続き争うのであれば、以下の内容を賃借人に連絡しておきます。

「あくまでも増額後の賃料の一部として供託金を受け取るが、賃料の増額自体は引き続き争い、増額後の賃料と供託金の差額分については追加で請求する」

連絡手段としては、証拠をきちんと残すため、内容証明郵便を活用するとよいでしょう。

(3) 訴訟提起も視野に弁護士へ相談する

賃料の弁済供託を行った賃借人は、賃貸人との紛争解決交渉に対して、さらに消極的な姿勢を見せるようになるケースも多いです。
その場合は、訴訟による紛争解決も視野に入れて対応する必要があります。

訴訟手続きは煩雑かつ専門的であり、多くの知識と経験が要求されます。
また、訴訟は紛争を終局的に解決する手続きであり、失敗すると取り返しがつかないため、事前に周到な準備を整えることが大切です。

弁護士にご相談いただければ、賃借人との訴訟に向けた準備や、実際の訴訟手続きへの対応を一括して代行いたします。

弁護士とともに、個々の状況をきちんと分析したうえで臨むことにより、訴訟で請求が認められる可能性を高めることが可能です。

賃貸借契約に関して、賃借人との紛争が泥沼化しそうな場合には、お早めに弁護士までご相談ください。

5.まとめ

賃料の弁済供託が有効に行われた場合、賃料債務は消滅し、賃借人は賃貸借契約上の債務不履行責任を免れます。

賃貸人としては、

  • 供託金の還付を受けるのか
  • 賃借人との紛争を手仕舞いにしてよいか、それとも引き続き何らかの請求を行うのか

などを、個別に判断して対応しなければなりません。

弁護士にご相談いただければ、賃貸人である依頼者の置かれている状況を踏まえたうえで、依頼者にとって最も利益となる(損失を軽減できる)方法を、ご一緒に検討して参ります。

賃貸借契約に関するトラブルにお悩みの賃貸人の方は、ぜひお早めに弁護士までご相談ください。

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